正直不動産に出てくる再建築不可物件に関する話です。
賃貸マンションに住んでいる夫婦が訪れます。
息子が家を出たので、庭付き戸建てに引っ越しを希望。
永瀬は夫婦に対して、低予算では希望通りの物件は難しいと伝えます。
月下が間に入って、希望の物件を見つけると断言。
夫婦が希望した掘り出し物件を見つけることができました。
月下は早速お客様と一緒に内覧することに。
現地に到着した永瀬は周りを見渡し、この物件は購入してはダメだと告げます。
再建築不可物件だったのです。
夫婦は希望どおりの物件を購入できるのか・・・。
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【正直不動産】再建築不可物件の要因は？
永瀬が物件の周りを調べたところ、再建築不可物件だと分かります。
要因としては、接道義務がなされていないことです。
永瀬は、月下に計測をちゃんと行ったかを問いただします。
実際計測してみると、道路間口は問題ないが通路中央部を図ると基準を満たしていませんでした。
簡単に説明するとこういう状況。
図に示した物件を旗竿地（はたざおち）と呼びます。
建築基準法43条
「幅員４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接していなければならない」
月下は事前に間口だけを計測し、中央部を計測していなかったのです。
次に、再建築不可物件だと何がいけないのかを説明します。
【正直不動産】再建築不可物件は何が悪いの？
次のような場合、再建築不可物件という理由で安く購入できるのなら逆にお得では？
- 住まいの条件が満たされている
- この先、建替えを行う予定がまったくない
もちろん、何かあればリフォーム自体は可能なわけですから・・・。
再建築不可物件の特徴として
立て直しができない
再建築不可というだけあって、立て直すことはできません。
注意点としては、火事で全焼、地震で倒壊といった理由でも立て直すことは出来ないということです。
住宅ローンが組みにくい
再建築不可という物件という理由から、通常の住宅ローンより組みにくのが現状です。住宅ローンが組めないということは、現金一括で購入するしかできません。金融機関によっては、住宅ローンを組めるとしても、金利が高いケースが非常に多い。
建物を売却しにくい
住宅ローンが組めない時点で買い手は限られます。つまり、立て直しが出来ない条件が付くと買主が限られ、売却する際に時間が掛かってしまいます。
今回のケースは、建物が立て直しができないということに焦点が当たっています。
物件を売りたい不動産屋から、火事で全焼、地震で倒壊といったものはレアケースだと説明し購入を促します。
月下はお客様のことを考えこのままだと仲介したくない様子。
しかし、月下は決して諦めません。
次に再建築不可物件をどうやって解決策を考えます。
【正直不動産】再建築不可物件に解決策はあるのか？
再建築不可物件を解決する方法はただ１つ。
隣の塀を一部買い取り、通路幅を２ｍ以上にすることです。
しかし、隣人は気難しい人で交渉に応じるか分かりません。
月下は、何度も通い交渉し続けました。
それから数日後・・・。
再建築不可物件は通常の建築物とすることができ、支出の追加もなく予算の範囲内で購入することがでました。
月下の粘り強い交渉で隣人を納得・・・。
実は、そうではなかったのです。
【正直不動産】再建築不可物件を所有する不動産屋には裏があった？
月下とは別に永瀬が裏で動いていました。
まず、永瀬は今回仲介した物件が、旗竿地だったことに裏があるのではと考えたのです。
考えは的中し、裏がありました。
旗竿地を売却した不動産屋は、低層マンションを建設する計画を立てていました。
図で説明すると、こんな感じです。（赤枠部分）
計画当初は、３棟すべて売却を合意していました。
そのため、はじめに今回夫婦が購入した家を購入したのです。
ところが突然、気難しい隣人が売却を断ります。
何度も交渉を続けたが、結局家を売却することに同意してくれませんでした。
そういった理由で、不動産屋は低層マンションの建設計画は頓挫し、旗竿地を所有する形となったのです。
永瀬は、不動産屋、月下が交渉しても同意してくれなかった隣人をどうやって納得させたのでしょうか。
【正直不動産】再建築不可物件を見事解決！
永瀬は夫婦が購入する予定の家以外の２棟を購入し、売却し解決することが出来ました。
売却相手は、コンビニの敷地を借地する土地を探していた地主です。
永瀬はどうやって気難しい隣人を納得させることができたのか？
永瀬は、隣人の弱点を探したが見つかりませんでした。
分かっていることは、妻を亡くし、息子家族は海外在住していたことです。
永瀬はこれでピンときました。
早速、カラオケ友達のおばさんを紹介したり、囲碁サークルを紹介。
結果、囲碁サークル会場近くのアパートを探すことを条件とし、家を売却することに納得してくれました。
数センチの売却を拒んでいた人が、建物すべてを売却することに同意したのです。
どんなにお金を積んでも納得しなかった人がなぜ？
きっとさびしかった、会話をする相手がほしかった・・・ただそれだけのこと。
永瀬の行動が最後にみんなをハッピーにしてくれました。
【正直不動産】再建築不可物件のまとめ
はじめは、再建築不可物件だと分かり諦めかけた夫婦。
月下、永瀬の行動がなければ満足いく家を購入出来なかったでしょう。
正直に営業を行う永瀬が、これから数々のトラブルに遭遇し、どうやって解決していくのか楽しみです。
正直不動産は、ストーリ展開が面白いだけでなく、私生活でも役立つ情報を得ることが出来ます。
ドラマ化も決定しているので、気になる人はぜひご覧になってみて下さい。
